廣州第三輪土拍攬金479億，恆大足球場地塊由廣州城投底價接盤

圖片來源：圖蟲創意

記者 | 黃昱

隨着第三輪土拍收官，廣州今年前三次土地集中出讓共收金1030億元，只有2021年三輪土地出讓金的近6成。

廣州本輪土拍共推出20宗地塊，但在10月10日正式拍賣前海珠和花都各有一宗地因故終止出讓，最終參拍的18宗地塊中13宗底價成交、2宗溢價、3宗流拍，收穫土地出讓金479億元，全部由央企、國企以及地方城投平台貢獻。

本地土拍基本延續了今年第二輪土拍的態勢，整體分化明顯，且民營房企無一拿地。曾在廣州去年首輪集中供地中拿下兩宗地塊的廣州本地房企投拓人員對界面新聞表示，受市場環境影響，其所在公司今年並未參與任何一場廣州土拍。

為了緩解房企的資金壓力、增加房企參與拿地的積極性，不少城市今年都將集中供地從三批調整為了四批。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴界面新聞，根據此前各方的相關消息，廣州年內也還會有第四批次集中供地的安排。

土地市場一向是地產行業的晴雨表，樓市的情緒直接影響着土地市場的走向。從當前的市場表現來看，廣州第四批次集中供地會面臨一定壓力。

底價成交為主

雖然土拍成績並不理想，但在增加了供應量的情況下，廣州今年第三輪土拍的總成交金額超過了去年第三次土拍以及今年前兩次土拍，分別為304億元、341億元以及210億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，相較於2020年和2021年前兩輪的土地供應，廣州從去年第三輪到今年前兩輪供地的規模都大幅減少，這樣就導致近期開發商在黃埔、天河、番禺等區的供貨較少。

李宇嘉表示，隨着樓市紓困、“保交樓”進度的推進，市場信心逐步修復，後續可能存在供應不上來的情況，所以這個時候必須加大土地供應的規模。

但即便加大了供應，房企拿地的積極性依然欠缺，18宗進入競拍環節的地塊只有海珠兩宗地塊被多家房企搶拍，分別為廣州大道南一期地塊、洛溪橋西側地塊，溢價率分別為11.5%和6.5%溢價

廣州大道南一期地塊起拍總價約為12.2億元，經過15輪競價后，最終由保利發展拿下，成交總價約為13.6億元。值得一提的是，這幅地塊樓麵價達到約4.8萬元/平方米，進入了廣州樓面地價TOP10榜單，位居全市第七。

憑藉著央企的資金優勢，保利發展今年拿地強度一直不小，在廣州第二次集中拍地中曾拿下兩宗地塊。

洛溪橋西側地塊的起拍總價約為15.4億元，經過10輪競價后，最終由中鐵建拿下，成交總價約為16.4億元，摺合樓麵價4.3萬元/平方米。

除了海珠兩宗地塊外，廣州還在此輪土拍中掛出了一宗“巨無霸”地塊，即荔灣區芳村大道南廣船地塊，計容建面約98萬平方米，起拍總價約為188億元，是廣州近十年總價最貴的“超級地王”。在廣州土拍歷史上，這幅地塊的總價僅次於2010年以255億元成交的亞運城地塊。

這樣一宗“巨無霸”地塊最終由中國船舶工業+中信泰富聯合體以底價拿下，摺合樓麵價約2萬元/平方米。

這一結果並不出人意料，早在2020年，這一聯合體就在激烈的競爭中就拿下了廣船一期地塊，彼時樓麵價約3.7萬元/平方米（未扣除自持部分）。

在此次第三次集中供地中，有五宗回爐地塊受到外界關注，其中2宗是今年第二批集中供地中的流拍地塊，包括天河區育新街南側地塊、白雲區小坪村地塊。然而，即便將起拍價從13.65億元下調到10.67億元，小坪村地塊仍然流拍。

另外3宗回爐地塊是房企退地，包括原由華夏幸福以68.4億元拿下的荔灣區新隆沙地塊，由恆大以68億元拿下的謝村居住及商務用地（即恆大足球項目用地），由富力以11.2億元拿下的花都區中軸線八地塊一。

除了花都區中軸線八地塊一在正式開拍前因故終止出讓外，另外兩宗地塊都找到了新的買家，其中新隆沙地塊由華潤置地以38.6億元底價獲得。

備受關注的原恆大足球場地塊，則由廣州國企廣州城投以31.6億元的底價拿下。

本次土拍基本延續了今年前兩次集中供地的基調，央國企拿地積極、底價成交為主。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，出現這樣的局面也是可以理解的，畢竟目前民營企業的融資局面仍未得到根本扭轉。

市場晴雨表

廣州第三輪土拍的冷熱不均也反映出當地樓市的分化。

李宇嘉指出，一方面此次靚地集中、備受爭搶的海珠區，新房供應少，二手住房整體較為老舊，置換需求迫切，此區域地塊開發項目定位可以往上拔，而且可以獲得不錯的溢價收益。天河兩宗地也如此。

另一方面，外圍地塊除了本區國企平台拿地，整體市場參與程度不高，情緒也比較低。這與當前樓市的預期一致，外圍市場前期供應量大，近期降價明顯，國慶期間有項目降價超過20%，中心區整體供應偏少，在杜絕大拆大建后供應更少，需求和價格都比較堅挺。

廣州中原研究院數據顯示，截至9月末，屬於外圍區域的花都、南沙、從化、增城等四區庫存消化周期超過20個月，剛需買家購買力仍不足，無法改善遠郊區域項目的成交能力；海珠、天河、黃埔三區庫存周期仍保持接近或處於10個月以下水平，“有價有市”。

在市場情緒並不理想的狀態下，不少項目都選擇了降價促銷的方式。

國慶期間，廣州不少樓盤推出了特價房，如保利羅蘭國際推出50套特價房，降幅在2000-4000元/平方米，廣州萬科黃埔新城推出100套特價房總價減10萬，讓利幅度約500元/平方米。

政策層面也持續為市場提供支持，從中央到地方在9月份都有新的利好政策出台，包括首套房公積金貸款利率下降、同城賣一買一退個稅，以及廣州推行二手房“帶押過戶”、備案價下限區間放寬、黃埔區特定優秀人才可享50萬購房補貼等。

但在市場信心不足的背景下，廣州樓市並未出現明顯回暖。

中原地產數據顯示，9月廣州新房網簽6169宗，環比上漲1%，比去年同期成交下跌11%。受剛需區域成交持續疲弱影響，“金九”成色不足，基本與8月淡季保持相同成交水平。

據克而瑞廣佛區域監測數據，包括9.23-9.30和10.1-10.7兩周在內，廣州一手住宅供應4983套，同比減少66%，網簽2651套，同比減少20%，供求均大幅低於2020年和2021年同期水平。

單看國慶黃金周（10.1-10.7）的網簽數據，廣州新房合計網簽成交556套，低於近兩年同期（2021年為792套，2020年為1058套），市場表現不佳。

克而瑞研究院指出，廣州十一假期因客戶出遊影響，加之南部焦點區域南沙突發疫情，案場來訪明顯減少，黃金周全市平均去化率低於兩成，不及常規周末表現；按兩周統計，今年國慶檔期整體開盤加推貨量僅2680套，去化率僅25%，各項指標大幅低於之前兩年水平。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，廣州目前新房市場依舊處於不溫不火的狀態，加之剛剛過去的“十一”，市場表現也不夠亮眼，並未給開發商帶來足夠的信心。以貝殼監控的重點項目案場表現來看，單盤平均認購略差於“五一”期間，明顯不如去年“十一”。

對於接下來的市場表現，李茂喆認為，今年土拍市場的冷淡並不意味着後續市場成交就沒有機會，這兩者並沒有必然聯繫，當下廣州市場仍處於恢復態勢當中，明年的市場大概率是要好於今年。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉也指出，“金九”以來，廣州樓市政策的調整力度以“小火添柴”為主，並沒有觸動最為核心的限購限貸調控，升溫效果有限且需要時間發酵。

展望第四季度，肖文曉認為，在三季度市場復蘇進程不明顯及國慶開局平平的情況下，廣州房企還需繼續加大營銷力度，力爭與現有、後續可能遞進的“暖市”政策形成合力，整體成交量依然有望向上攀登一個台階。