訪問原網址
綠城中國成為過去一年行業罕見的業績逆勢增長公司，它的秘訣可能是「更低的槓桿以及更高的周轉」，這與恆大、泰禾等暴雷公司的高槓桿、低周轉形成鮮明的對比。
3月23日下午，綠城中國舉辦線上業績發布會。財報數據顯示，2021年公司銷售業績創下新高，全年合同銷售額3509億元，較去年增長21%，過去一年全年銷售目標達成率完成113%。
截至2021年末，綠城中國的凈負債率為52%，2019年、2020年公司的凈負債率分別是63%、64%。以上是36氪根據綠城中國財報數據，進一步統計的公司槓桿率指標。可以看出，公司業績的增長並沒有以提高槓桿率為代價。
此外，綠城中國的整體項目周轉運營處於提速狀態，中信證券研報提到，2021年公司從拿地到開工、開盤、交付的周期分別為4.3、7.3、30.1個月，同比平均提速6%。
拿地方面，2021年，綠城中國的權益拿地額為969億元，拿地銷售比為67%，仍處於紅線之內 。去年7月，監管層規定房企拿地銷售比不得超過40%。
據財報顯示，2021年綠城中國新增土地101宗，對應土儲總建築面積為1751萬平米，新增貨值達3137億元。2022年的拿地目標值預計基本持平。管理層稱，綜合考慮公司財務安全和發展訴求，新增貨值目前計劃定在2500億至3000億。
除了2022年新增貨值目標低於2021年全年表現，綠城對於銷售額目標同樣也作了調低處理。業績會上，綠城中國提出2022年的銷售目標是3300億元，低於2021年已經完成的3509億元。相信一方面來自對市場的預估，另外則是在平衡利潤與規模的增長。
雖然銷售規模處於穩步增長，但較低的權益銷售佔比，是綠城近幾年的硬傷，對此管理層並未表態。2021年歸屬集團的權益銷售金額為1452億元，整體上集團權益銷售佔比僅為41.3%，和2020年持平。
數據顯示，2021年公司累計已售未結轉金額3308億元，權益為1777億元，總額較2020年增加776億元，其中2022年已售未結轉1608億元，權益為878億元。
利潤表現方面，綠城仍然面臨「增收不增利」狀況， 2021年業績情況顯示，2021年的收入為1002.4億元，同比增長52.4%；同期利潤為76.87億元，同比增長33.4%，增幅不及收入。
此外，綠城中國毛利率也面臨持續下跌，2021年公司實現毛利率18.1%，同比下降5.6個百分點，其中物業銷售毛利率17.5%，同比下降6個百分點。對此，綠城中國在業績報告中表示，受到房地產行業形勢變化以及限價政策影響，公司品牌價值溢價未能充分體現。另外，在業績發布會上，管理層透露，公司已售未結轉部分的毛利率也將維持在這一水平。
綠城中國董事會主席及執行董事張亞東進一步解釋稱，綠城前3年的規模投資是未來3年利潤增長的基礎和前提。沒有投資，就沒有銷售規模增長，也就談不上未來的營收和利潤。今年，綠城除了全品質、高質量的發展，也會更加註重營收和利潤的增長。
行業利潤、毛利率下降是普遍情況，不過綠城的永續債償還進度依然受到關注。財報發布之後，國金證券認為，綠城中國的永續債償還不及預期。數據顯示，綠城中國永續債利息佔比歸母凈利的比重將近三分之一。2021年，綠城中國永續債分走同期利潤12.13億元，而同期歸母凈利潤為44.69億元，與2021年中報季相比並未改善。
因為背靠央企大股東中交集團，綠城中國平均融資成本較2020年有一定幅度下降。去年境內公開發債利率3.55%，全年的利息成本為4.6%。公司執行董事兼首席財務官耿忠強指出，綠城得益於中交集團支持，目前授信額度充足，完全能夠保障公司開發貸按揭的順利放款。
作為為數不多的銷售規模增長的房企，張亞東表示，我們在18年就提出來“綠城2025戰略”，即在2025年前，綠城都在處於健身期、起跑期的沖規模狀態。
整體上，即使短期調低了2022年的業績目標以及拿地目標，綠城對於2025目標依然未改變，這源自對於行業的信心。張亞東提出，2025年，綠城的銷售規模要達到5000億元。「雖然行業已經到頂，但總體趨於穩定，商品房銷售額會從18萬億元有所下降，依舊是個大行業，未來五到十年還會保持在15萬億元以上水平，仍大有可為。」
作者 ｜ 王露 宋虹姍
編者註：
文中提到的流動性及經營財務指標，具體算法及參考價值如下：
凈負債率＝(有息負債 − 貨幣現金) / 凈資產
凈負債率直接體現企業的槓桿水平，是最重要的“三道紅線”指標。凈負債率高於 100%，屬於超融，即從債權人那借來的錢超過了股東的投入。
土儲倍數=儲備建築面積(含待開發土地) / 全年銷售面積
土儲倍數用��衡量周轉效率，既不能過低也不能過高， 過低意味着企業可開發土地較少，可持續發展能力弱;過高意味着企業囤積了大量土地，沉澱資金的同時銷售情況一般，也是低周轉的體現。對於開發商， 低周轉加高槓桿將是致命性的，超過10倍以上的土儲倍數值得警惕。
回款率=（經營活動現金流入+投資活動現金流入）/ 全口徑銷售金額
銷售不等於回款，回款是直接的現金流，回款率較低反映了房企運營能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虛假銷售的嫌疑。特別考慮到，當下商品房預售資金處於嚴格監管狀態，開發商普遍存在已售未回款的挑戰。
作者 ｜ 王露
作者 ｜ 宋虹姍
掃描二維碼關注公眾號
媒體報道
- 鈦媒體 36Kr 界面
相關事件
- 綠城中國業績跑贏大勢，未來增長確定 2022-03-24
- 綠城中國：張亞東辭任行政總裁，郭佳峰獲委任 2020-12-18
- 綠城管理在港交所上市，發售價為每股2.5港元 2020-07-11
- 龍湖13億港元認購綠城服務1.55億普通股，持股比例升至10% 2020-04-27