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文 | 港股研究社
進入2022年，不少房企的日子似乎都不太好過。
據證券日報報道：在開年至今的3個多月內，中國恆大、融創中國、世茂集團、中國奧園、雅居樂、花樣年等房企，也正在打包出售資產，部分房企甚至率先將市場接盤者較多的上市主體物管資產擺上貨架，以期緩解流動性壓力。
3月10日，金茂物業服務在聯交所主板上市，售價為每股8.14港元。扣除傭金等開支之後，此次全球發售所得款項凈額估計約為7.59億港元。這也將成為2022年在港股上市的第一家物管企業。
早盤金茂服務以7.4港元低開9.09%，盤中一路震蕩下行，截止發稿跌幅達21%，報6.35港元，最新市值57.24億港元。
目前，物管行業併購正在加速，行業集中度將進一步提高。那麼，金茂物業服務該如何在競爭中突圍？
聚焦高端物業，盈利能力改善難
金茂物業服務發展股份有限公司是中國中化旗下中國金茂控股集團有限公司附屬物業公司。
2021年8月31日，中國金茂發布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業發展股份有限公司的股份並在聯交所主板獨立上市。而金茂物業服務依託母公司央企平台，IPO進程較為順利。
招股書顯示，金茂物業2018年至2020年間合約建築面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，複合年增長率36%，高於同期18.9%的行業均值。
截至2021年3月31日，金茂物業的合約建築面積為4130萬平方米，其中71.4%位於一二線城市。目前其在管總建築面積約2320萬平方米，過去三年複合年增長率為31.7%，高於同期14.6%的行業平均複合年增長率。
而根據NBD數據，上市物管企業2021年上半年有16家管理規模突破億平方米關卡，總計達42.06億平方米；在管規模5000萬到1億平方米的企業有8家；1000萬到5000萬平方米的企業有20家。
由此看來，雖然金茂物業增速較快，但規模上略顯不足。根據克而瑞統計的2020年中國物業服務企業在管面積排行榜，金茂物業在管規模僅處在80-90位間。
這主要是因為金茂物業服務的定位是高端物業管理。根據中指院數據，金茂物業的在管建築面積中84.2%位於一二線城市。
除了規模提高空間較大外，金茂物業服務盈利能力有待改善。
據招股書介紹，金茂物業的收入由2018年的5.75億元增加2020年為9.44億元，2018年至2020年的複合年增長率為28.2%。
金茂物業的年度利潤由2018年的1750萬元增加至2020年的1.09萬元。
2020年百強物管企業營業收入均值為11.73億元，同比增長12.81％。單獨看營收數據，金茂物業增長速度明顯高於行業平均水平。
然而，營收、凈利潤增長較快，但金茂物業的毛利率在行業里偏低。招股書顯示，儘管主打高端物業管理服務，金茂物業的綜合毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，隨後又上升至2020年的24.9%。截至2021年一季度末，公司毛利率為25.1%。
根據港交所物業服務及管理分類，2018年-2020年，港股物業企業平均毛利率分別為29.06%、30.24%、31.12%。今年上半年，47家已發布中報的港股物業企業平均毛利率約為31.93%。
造成這一現象的原因是主要營收來源——物業管理服務的毛利率偏低。2020年，金茂物業服務基礎物管部分毛利率僅為17.8%，而該部分營收佔比達60.1%。
與此同時，毛利率相對較高的社區增值服務板塊收入佔比較低。2020年，該部分收入佔比分別為8.7%，毛利率卻有39.6%。金茂物業在增值服務業務上的擴展尚顯不夠。
背靠中國金茂，金茂物業服務增長速度較快。併購提高在管面積，增強盈利能力是金茂物業服務上市后的發展方向。
物業黃金十年，布局智慧城市賽道能否破局？
中指研究院數據顯示，物管行業目前處於快速發展時期。2021年行業整體市值突破萬億港元，2021年末上市企業數突破70家。
中指控股物業事業部常務副總經理牛曉娟認為，物業處於黃金十年的開頭，物業管理行業的發展整體相當於房地產行業十年前，且從物業百強TOP10的市場份額與房地產百強TOP10份額的增長軌跡也印證了這一點。
根據《房地產藍皮書》預測，2025年，物業管理行業的管理規模將達到430億平方米，經營收入將超過2萬億元。
市場火熱有利於金茂物業上市融資，同時也意味着行業競爭激烈化。
物管巨頭們都在加速收併購，不斷擴大規模。
2022年以來，華潤萬象生活發起了今年第一筆收併購，以10.6億元收購禹州物業。除此以外，華潤萬象生活還在今年1月收購了香港彩虹物業旗下南通長樂全部股權。
碧桂園收購了布局相近的中梁百悅智佳。此前，碧桂園還收購了藍光物業、富力物業、雅居樂物業。
在物業併購戰中，金茂物業想要保持競爭力，一方面也要加速擴大規模，另一方面要改善盈利問題。
具體來說，一方面是擴大規模提高總體收入。金茂服務在招股書中提到：本次IPO所募資金中，有55%將用於戰略投資及收購。
另一方面，金茂物業要提高毛利率，應該重視增值服務。
金茂物業的競爭優勢是其背靠中國金茂在高端物業領域發力形成的差異化。而高端物業增值服務的可拓展性較大。
涵蓋媒體運營、車位資產管理、社區商業甚至居民生活的增值服務，擁有輕資產優勢，以運營精度代替人力支出。從而獲得了更高的附加值、更大的發展潛力和更長的生命周期。
最重要的一點，想要形成競爭優勢，離不開創造新增量。布局智慧城市賽道，尋找價值增量也許是行業趨勢。
伴隨着都市圈、城市群發展被提到了新高度，房企在下沉市場樓市的競爭程度已接近天花板，房地產開發將逐步回歸一二線。
與之相對應，物業管理拓展的主戰場未來也將聚焦在一二線城市，智慧城市或將成為熱門主題。
萬科旗下的萬物雲就是典型的案例。萬科對萬物雲的定位是不僅僅要做城市服務商，還要做一個平台型企業。萬物雲CEO朱保全曾提到，萬物雲不甘心“物業服務”，更在於“空間科技服務”。
港股研究社了解到，早在2020年，金茂資本也曾向文安智能注資近億元。以此為契機，金茂資本推動文安智能與金茂物業在智慧化住宅社區項目上通力合作。
數字化運營系統和智慧社區平台建設也許是金茂物業通向未來的鑰匙。
結語
目前，物業版塊的PE均值有所下降。2020年末，物業版塊的PE均值達37.00倍，而2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，降幅高達52.31%。
根據IPG中國首席經濟學家柏文喜觀點，金茂服務可與華潤置地旗下的萬象生活進行對標。而萬象生活的估值在行業下行的環境下，仍舊保持在55倍PE以上。
兩家公司都聚焦一二線城市，同時在管面積中商辦佔比都比較高。自上世以來，華潤萬象生活的估值一直處於上市物企的前列。
有央企背景，在高端領域形成差異化的金茂物業服務基本盤較穩。上市之後，金茂物業服務在收併購擴張方面的進展，以及盈利能力改善程度都是關注重點。
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