上海寫字樓市場需求回升，三季度凈吸納面積環比上漲兩倍

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記者 | 王婷婷

上海的寫字樓市場需求在今年第三季度呈現上升趨勢。

根據戴德梁行研究部近日發布的數據，今年三季度上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環比上升208.3%，其中核心區新增吸納面積4.9萬平方米，新興區為18.9萬平方米，均呈現環比上漲趨勢。

上海三季度寫字樓市場的良好表現，主要是因新項目入市帶動交易提升。如徐匯中心區、蘇河灣、前灘三個區域在第三季度均有重點項目入市，共計新增建築面積27.7萬平方米，具體項目為徐家匯板塊的“徐家匯中心三期T1”、靜安蘇河灣板塊的“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊的“前灘國際廣場”。

在供應量增加的情況下，寫字樓租金價格呈小幅下降趨勢。

戴德梁行數據顯示，今年三季度上海全市甲級寫字樓平均租金為8.16元/平方米/天，環比二季度下滑0.37%。

從寫字樓租賃成交的行業分佈來看，今年前三季度，專業服務、金融及電子信息科技三個主力行業地位未變，貿易製造和生物醫藥排名第四和第五位。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，從第三季度成交數據來看，市場逐步復蘇，更開放的人才政策及經濟發展舉措為經濟進一步復蘇提供保障，後市將延續這一態勢。

在多項利好政策支持下，上海三季度的新設企業數量增加，信息軟件、製造和金融服務業表現突出，其中金融服務業同比增長189%。

在大宗交易方面，上海第三季度共錄得14宗，共計成交額153億元。

具體到物業類型，辦公產品成交額佔比維持在超60%的水平，成交總金額93.2億元。其中不乏佳兆業金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。

除此之外，工業項目以20%的成交額佔比居第二位。投資者對商業項目則保持謹慎，成交金額佔15%左右。

從買家類型來看，投資型買家成交佔比大幅增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%；自用買家成交金額佔比21%，“主要是受自用買家交易平均金額相對較小所影響。”

“值得注意的是，物流地產在最近幾年一直是熱門主題，很受投資者關注。”戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，目前國內高端物流倉儲市場總量已達到近9500萬平方米，預計今年年底高端物流地產總量會突破一億平方米。

其中以江蘇、廣東和上海三區域的物流市場表現良好且需求旺盛，在今年二季度的存量位居前三，且未來供應總體量較大，承租壓力小。

從全國市場來看，華東區域作為最大的高標庫市場，總量達到3428萬平方米，佔總存量的36%。其中，上海、浙江省和安徽省的存量面積分別為945萬、850萬和171萬平方米。江蘇省則一枝獨秀，在國內高端物流市場存量達到近1500萬平方米。

至於租金水平，三季度華東區環比微降0.28%至37.9元/平方米/月。不過，江蘇租金仍呈現上升趨勢，上海、浙江及安徽的租金略微下降。

戴德梁行數據顯示，三季度上海高標倉庫租賃市場恢復較緩，平均租金環比微降0.65%至47.8元/平方米/月，市場空置率環比上升4.98個百分點至10.6%。

整體來看，華東區物流地產表現平穩，冷鏈需求較高，丙一類倉庫需求上漲且供給呈現增長趨勢。

蘇智淵認為，受四季度電商促銷旺季影響，預計華東區域整體高標倉庫物流市場需求短期內拉升，空置率有望降低。