將控風險作為第一目標，旭輝稱下半年剛性到期債券已清零

旭輝控股董事局主席林中。圖片來源：旭輝集團

記者｜吳波

“深度調整年，也是行業新舊發展模式轉型的一年”，旭輝控股董事局主席林中如此定義房地產行業的2022年。深度調整意味着高增長不再，規模縮水；轉型則意味着行業將迎來新的發展契機。

作為示範性民營房企之一，旭輝控股集團(0884.HK 以下簡稱旭輝)今年上半年的業績表現也反映了行業變化。

8月30日，旭輝發布的2022年上半年財報顯示，期內公司營收297.2億元，較去年同期下降18.2%；毛利61.48億元，較去年同期下降18.29%；毛利率為20.7%，較去年同期持平；凈利潤19億元，較去年同期下跌64.5%；核心凈利潤率為6.1%，去年全年為6.8%。

儘管業績整體面臨下滑，但旭輝表現優於市場水平。根據克而瑞研究中心發布的報告，2021年房地產行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史較低水平。

旭輝在財報中表示，公司維持目前的利潤水平，源於已交付物業項目取得合理的利潤、土地成本合理、融資成本低及產品實現溢價。

今年上半年，房地產市場延續去年態勢，行業規模縮水，旭輝合同銷售金額也面臨下滑，同比下跌53.6%至631億元，回款率超過100%。旭輝的銷售規模，在克而瑞2022年上半年中國房地產企業銷售排行榜中，位居全國第15位。

從旭輝布局的區域貢獻來看，長三角、環渤海、中西部及華南地區分別貢獻約34.7%、23.8%、30.5%和11%的合同銷售額。按城市能級來看，一線及二線城市的合同銷售金額占合同銷售總額86.4%。

對於目前的房地產行業形勢，林中認為，中國房地產始終是國民經濟的支柱產業，是一個永續的行業，常做常有、常做常新；房地產行業已經從高速增長的步調回調到平穩健康常態化，從高負債、高槓桿、高增長模式轉向低負債、低風險、輕資產的發展模式。

基於這樣的判斷，旭輝強調嚴守財務底線和投資紀律，同時要求關注現金流和利潤。同時在發展模式下，旭輝也注重輕重並舉，關注商業、代建、長租、物業這些賽道的發展。

在財務方面，截至2022年上半年，旭輝資產總額為4100億元，債務總額為1141.41億元，凈資產1057億元，預收款829億元，手頭現金為312億元，加權平均債務成本為4.9%，較2021年有所下降。

旭輝“三道紅線”維持綠檔，剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍。

在2022年上半年業績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝的債務結構保持合理水平，短債佔比17%，一年內到期債務以銀行類融資為主，下半年剛性到期債券已清零。

在流動性收緊的大環境下，旭輝實現新增公開市場直接融資超46億元，是為數不多完成境內外多渠道融資的民營房企之一。今年6月，旭輝使用信用保護工具成功發行5億公司債，利率5.5%。

在投資方面，旭輝變得更為謹慎。上半年僅花了36億買地，新增貨值169億元。截至上半年末，旭輝總土地儲備為4900萬平方米，應占權益土地儲備2600萬平方米。今年下半年總可售貨值大於2000億。

旭輝接下來的投資策略將依舊趨於謹慎。林中稱，下半年旭輝追求輕資產低土儲，質量第一，數量第二；土儲將換倉，聚焦深耕核心20個一二線城市。

行業變革，遊戲規則生變。林中在業績會上提到，在行業變革期，旭輝已認識到代建業務的重要性，這是一個非常巨大的市場。

今年以來，“保交樓”等不良資產的盤活，給代建帶來機遇。財報顯示，過去半年，旭輝建管通過政府代建、商業代建、資本代建、企業定製代建及管理諮詢服務等方式切入，新拓展項目29個，累計在管面積超700萬方。

旭輝已經在多元業務上發展多年，除了今年管理層尤為關注的代建業務，物業、商業、長租公寓也保持增長。

在物業板塊，旭輝永升服務上半年收入與溢利分別約31.63億元和4.37億 元，同比分別增長53.6%和35.8%。至上半年末，旭輝永升服務的總合約建築面積約為2.914億平方米，其中在管總建築面積約為2.079億平方米，同比分別增長33%與60%。

在商業方面，旭輝上半年實現持有物業收入6.6億元，同比增長69%；在全國儲備30餘座商業綜合體，總建築面積超過278萬平方米，開業14座商場，總建築面積約96萬平方米。

在長租公寓方面，截至2022年上半年末，旭輝旗下長租業務瓴寓已拓房間數超8.2萬間，運營超30個大型租賃社區。業績會上，旭輝透露，長租業務板塊旭輝領寓已啟動A輪融資，並取得了實質性進展。

“穩健安全”是旭輝下半年發展關鍵詞。林中表示，房地產行業正從底部逐漸恢復，旭輝的策略也發生變化，追求風險第一，利潤第二，規模第三。