租賃社區熱度不減，房企系運營商優勢進一步凸顯

以軌道/交投集團為主且專攻TOD項目的“新生”悄然登場。他們佔據區位優勢、重視提升住房品質正符合城市新一輪發展格局構建的需要。

作者：雷布同

房企日子不好過之後，業務如何開展？業務是否需要轉型？還有哪些方向可以沖？

在熟知的住宅、商業、辦公樓等功能板塊外，另一個大方向似乎正在被頭部企業“悄然布局”。這便是保障性租賃住房，特別是TOD保障性租賃住房領域。

據官方表示，2022年將是保障性租賃住房的增長元年。2021年全國保障性租賃住房開工建設和籌集94萬套，今年這個數據將增長至240萬套，同比增長155%。

為了如期完成計劃指標，一方面現有市場機構的房源被納入保障性住房租賃體系，另一方面國企組成的國家隊持續發力，同時內部“新生”也悄然登場——軌道/交投集團，如剛宣布將於年內封頂TOD首個保障性租賃住房項目的成都軌道集團。

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入場第5年，國家隊“新生”登場

“租購併舉”，是今年“兩會”的又一熱詞。

成都軌道集團首個開工建設的保障性租賃住房項目——雙鳳橋TOD項目，是成都首批啟動實施的保障性租賃住房，佔地約20餘畝，總建築面積約5萬平方米，預計建成1431套房源。

成都雙鳳橋TOD項目效果圖，來源：成都地鐵

除此之外，2021年成都軌道集團還全面啟動實施馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環TOD等8個保障性租賃住房項目，包括雙鳳橋TOD項目在內累計籌集房源10000套。

不僅如此，成都軌道集團今年計劃啟動實施9000套保障性租賃住房。在目前已啟動實施的23個TOD項目上，找到最合適的保障性租賃住房落地方案。至此，成都軌道集團花了2年時間，以19000套的規模位列成都全市“總盤”首位。

保障性租賃住房並不新奇，但是在TOD項目中規劃建設保障性租賃住房項目並不算多。

以往，TOD大多是肩負着通過城市公共交通和土地協同發展模式，構建集工作、商業、文化、教育、居住等功能為一體的城市中心的重要使命，商業價值常常居於首位。當下，保障性租賃住房項目的進場，意味着TOD在商業之外也開始承擔起更多社會責任。

將TOD項目納入保障性租賃住房項目選址範圍的不只是成都，還有北京、蘇州、西安等地。

近日北京住建委印發的《北京市關於加快發展保障性租賃住房的實施方案》要求，依據規劃在集中建設區、產業園區及周邊、軌道交通站點周邊、配套比較完善地區等區域建設保障性租賃住房。

在蘇州住建局發布的《蘇州市保障性租賃住房建設實施辦法》中指出，項目選址應統籌考慮企業集中、交通便利、配套完善等因素，鼓勵利用軌道交通TOD、公交場站等地塊建設保障性租賃住房。

《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》也公布項目四大選址標準，其中就包含強化公共交通導向的TOD模式。

需要注意的是，不同於工業用地等非居住物業改建租賃住房，TOD項目建設保障性租賃住房項目是有着一定的門檻。項目的開發建設之外，對持有的大量物業的經營管理才是更大的考驗。如果沒有一定的現金流積澱，同時缺乏持有物業的長期運營能力，很難做好TOD項目。

雙鳳橋TOD項目效果圖，來源：成都地鐵

以成都為例，在目前已啟動建設的9個TOD保障性租賃住房項目中，均由成都軌道集團負責。因此即便多個城市先後出台相關文件鼓勵企業選址TOD項目，但是真正參與其中的企業目前為數不多。除了少數幾家民營頭部房企企業，如萬科、龍湖、越秀等之外，具備主導權的國有企業，包含了成都軌道集團、重慶交通開投集團、廈門軌道集團等企業。

有意思的是，無論是已有多個項目在建設管理中的成都軌道集團，或是陸續邁出第一步的重慶交通開投集團和廈門軌道集團均為國資背景。也就是說，在國家隊正式登場住房租賃市場第五年之際，以軌道/交投集團為主且專攻TOD項目的“新生”悄然登場。 

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悄然布局，“新生”到底有多強？

其實，軌道/交投及地鐵集團在之前或多或少有過一些住房租賃建設的經驗。不同的是，當時這些集團大多是因為招投標土地而配建的住房租賃住宅，並非純住房租賃項目。不過，隨着國企改革的不斷推進，專註主業的軌道/交投及地鐵集團逐漸減少了參與土地招投標，將部分精力用於純住房租賃項目建設。

資金、物業及運營都非空白的軌道/交投集團，到底實力有多強？不妨先來一同看一下當前這些集團手中的住房租賃項目情況。

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2021年，重慶交通開投軌道集團完成四公里站TOD項目（含海峽路、四公里停車場地塊）土地出讓。其中，海峽路項目用地面積1.61公頃，總建築面積為4.83萬平方米，由交通開投軌道集團打造TOD租賃住房示範項目，保障兩新市民住房需求。

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2021年12月，廈門集美軟件園站TOD綜合體項目開工，是廈門軌道集團首個自主開發的產業社區類TOD綜合體項目，其中包含9.5萬平方米的多酒店業態、3.38萬平方米的24小時站城一體化特色商業空間以及配套建設了近1900套保障性租賃公寓。

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今年1月，濟南軌道交通集團更新了3處租賃住房項目建設進度。其中濟南東總部基地項目計劃今年年底項目竣工驗收完成，范村車輛基地租賃住房項目正在進行裝飾裝修，預計今年10月份建設完成；上蓋區正在進行主體施工，預計今年年底基本建設完成。

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3月，由成都交投集團所屬善成實業公司負責的成都東站汽車客運站配套商業街項目開工。該項目建築面積近1.2萬平米，計劃2022年11月底完工，共計建成保障性租賃住房247套。據了解，該項目未來有望打造為具“TOD”特徵的、多業態複合的未來公園社區。

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同月，鄭州地鐵集團與龍湖冠寓簽約首個合作項目——鄭州西三環租賃住房。該項目位於地鐵1號線西三環旁，屬於城市TOD項目。未來，鄭州地鐵集團結合自身TOD站點資源與龍湖冠寓強大的運營能力，將嘗試推行“站城融合”。

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同月，福州地鐵集團表示，地鐵1號線新店租賃住房項目預計今年上半年投用。作為全省軌交系統打造的首個租賃住房項目，該項目位於福州地鐵1號線新店車輛基地內，共計推出長租公寓近300套，是福州首個由國企採用委託運營模式管理的租賃住房項目。

雙鳳橋TOD項目效果圖，來源：成都地鐵

不難看出，雖然進度有些許差異，但基本上這些軌道交投及地鐵集團目前的住房租賃及保障性租賃住房項目尚處於起步階段。暫時按下之前與商品住宅配套的租賃住房項目不言，這些項目尚未正式進入市場。

這就不難理解，為什麼部分集團會選擇已有豐富經驗的其他市場化機構牽手，如龍湖冠寓等。由此看來，具備先天性優勢的上述集團，目前在住房租賃板塊仍處於起步階段，實力尚有較大進步空間。

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為什麼被選中？

軌道/交投和地鐵集團之外，在過去的5年中，國家隊一直在陸續擴充成員名單。

以浙江杭州為例，不僅有杭州市城市建設投資集團、杭州市錢江新城投資集團等城投公司，還有推出自營自持項目“浙能尚悅”的浙能集團等省屬國企。

不過，除了城投之外，其他國企一般情況下對住房租賃是“淺嘗輒止”，然而新增保障性住房租賃項目規模動輒成千上萬的軌道/交投集團顯然不是如此。

在地方國資委旗下的諸多企業中，為什麼軌道/交投集團會被選中？

首先就是充分發揮先天性優勢的需要

有觀點認為，保障性租賃住房與TOD理念天然契合，並給出了兩個理由：

一是基於保障性租賃住房主要受眾人群是城市新市民和青年人，其出行方式以公共交通為主，對物業交通便捷要求高；

二是因為相關政策的利好影響，保障性租賃住房的租金相比同一交通站點周邊的房源更具價格優勢，對新市民群體的吸引力更強。

上述兩點構成了軌道交投及地鐵集團獨一無二的市場競爭優勢。加之受到“三道紅線”監管的房企難以繼續靠高槓桿的模式分食TOD項目，但是越來越多的城市在逐漸加快此類項目的建設速度。在這種情況下，主負責TOD項目的軌道/交投及地鐵集團，自然是被寄予了厚望。

其次是租賃住房品質化提升的需要

成都軌道集團將“為城市青年提供穩定、方便而有顏值的租住生活”視為TOD實施保障性租賃住房的追求。誠然，保障性租賃住房不僅需要完成155%的規模增長，同時還需要根據其針對的新市民新青年等租客群體的租房消費趨向，打造更具品質的租賃住房產品。

實際上，品質化提升是近年來保障性租賃住房建設的一致追求，從集休閑娛樂於一體的藍領公寓，到愈發靠近內環生活工作更便捷的TOD保障性租賃住房等無一例外。而且軌道/交通集團的住房租賃項目一般情況下會跟隨新交通站點建設，更有助於帶動城市新區的建設與發展，實現高效發展的同時兼顧公平。

其三是城市新一輪發展格局構建的需要

目前，國內一些城市已經開始嘗試軌道交通綜合開發與城市更新的融合，完成了整體規劃設計、綜合開發及項目後期運營方面的多重合作。以被譽為國內“TOD先鋒城市”的成都為例，碳達峰、碳中和都被納入TOD項目建設整體布局中，共同建設具有完備城市功能的“mini”城市。

對於城市發展格局的不滿聲從未停歇，尤其是那些蝸居在城市中心或是遠宿在城郊的年輕人。但是，軌道/交投及地鐵集團能更好地根據其現有的物業並綜合考量周邊配套設施等情況，然後打造租賃住房產品。

之後，隨着年輕租客的入住率提升，這類住房產品周邊配套還會實現反推式發展，以更好地服務居住在其中的新市民們。久而久之，一個又一個的城市區域發展格局會優化，最終實現全域格局重構。顯然，這是素有城市動脈之稱的軌道交投以及地鐵集團所具備的強大勢能。

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新人熱鬧，舊人哭笑？

雖然軌道交投及地鐵集團在住房租賃板塊的實力尚處起步階段，但是其他方面“殷實”的家底，也足以讓市場上現有的住房租賃相關企業對其倍加關注。這位“新生”熱熱鬧鬧登場之際，會不會有舊人為此在角落中暗自神傷？

事實上，基於軌道交投及地鐵集團目前的實力，暫時不能“震懾”到目前已在行業中發展多年的老玩家們。因此，新人熱鬧依舊，但舊人也不曾哭笑。

不過，必須承認的是，新人的到來，給保障性租賃住房帶來了一些新發展機遇，並成為助力現有租賃住房企業向上攀登的一個個階梯。

一是研發自主品牌，加速保障性租賃住房的規模化發展。

多家軌道交投及地鐵集團先後表示，已聘請專業團隊啟動TOD保障性租賃住房品牌的自主研發工作。除了已公開宣布正在進行品牌研發工作的成都軌道集團之外，有業內人士稱廈門軌道集團及浙江交投也在着手打造自主品牌。

於這些國企而言，確定品牌等一系列標準有助於實現產品快速複製，助力完成保障性租賃住房的年度建設指標。於新市民、新青年等客戶群體而言，這些擁有統一品牌標識，且有國資背景的保障性租賃住房產品，或將成為其未來選擇的首要對象之一。

二是提供物業新選項，讓住房租賃運營商變得更輕。

自持經營之外，引入行業頭部運營商共同參與管理運營保障性租賃住房也是軌道交投及地鐵集團的選擇之一。當前，各省市積極將現有市場化租賃房源納入保障性租賃住房體系，如萬科表示部分項目已被納入保障性租賃住房。

也就是說，未來軌道交投及地鐵集團仍有可能扮演“業主”的角色，將運營管理交由市場化機構，助力後者變得更輕。再加上根據交通站點分佈的這些保障性租賃住房項目，兼具了交通便捷、配套相對完善、租金等營收可觀的優點同時，也為其他運營商提供了進一步挖掘空間商業價值的客觀條件。明確未來獲取項目方式主要是通過越秀地產TOD、城市更新和國企合作的越秀星寓，就是其中的受益者之一。

當然，新人的登場並非對所有已在場的玩家都是友好的，對於一些項目來說堪稱降維式打擊。

例如部分仰仗着緊鄰交通站點而肆意叫價的低質住房租賃產品。在面對既有品質保證，且也具備價格優勢的TOD保障性租賃住房等項目時，這類產品顯然市場競爭力會有所下降。不過，這樣的局面需要耐心等待，等到軌道交投及地鐵集團在住房租賃市場中擁有更大的份額佔比之後。

此前城市數據團曾以上海為樣本進行數據分析，得出的一個結論是——目前保障性租賃住房供需矛盾最大的區域仍然是以內環內為代表的城市中心區域。

為此，一味引導保障性租賃房住戶進入遠郊並不合理，特別是當前遠郊地區的公共服務與配套設施並不完善。所以，以交通站點進一步煥活城市不同區域發展的軌道交投及地鐵集團，有責任也有義務幫助新市民和新青年建設經營更多“內環內的保障性租賃住房”。

結語

軌道交投及地鐵集團的介入，實際是為保障性租賃住房發展提供了一種新的策略，即縱向的內在更新也是一種發展方式。

無論是站城一體化的TOD項目，或是以站點為圓心繼而發散的微型生活社區，作為國家隊“新生”的軌道交投及地鐵集團都是一股不容小覷的力量。

雖然當下這股力量尚處於“蹣跚學步”，但是千里之行積於跬步，兼具商業、辦公、休閑及娛樂等多產業運營能力於一體的“新生”，或許將給行業帶來意想不到的明日精彩。

本文來自微信公眾號“商業與地產”（ID:commercialproperty），作者：雷布同，36氪經授權發布。