深圳持續“商改住”背後：人口流入同時產業內遷

記者｜張子怡

為符合市場需求合理利用土地，深圳將幾宗商業地塊的用地性質變更為了住宅地塊。

10月18日，深圳市規劃和自然資源局官網發布通告，將位於龍華新城核心地區、寶安中心區、寶安國際會展城、光明中心區等多個片區的多宗地塊進行“商改住”規劃調整，由此前的商業性辦公用地變更為居住用地。

深圳市將“商用地調整為居住地”的行為並不罕見。畢竟，“控制商業用地的供應”是深圳這兩年在用地供給側改革的重要趨勢。

《深圳市2021年度建設用地供應計劃》顯示，2021年度計劃供應商服用地佔計劃供應總量的4.6%，比2020年供應量減少51%。到《深圳市2021年度建設用地供應計劃》中，商務用地僅占計劃供應總量的2.8%。

去年7月，深圳發布的《關於進一步加大居住用地供應的若干措施(徵求意見稿)》，將確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低於建設用地供應總量的30%。計劃提高居住用地比例，允許商業改為居住用途，30%為商品房，其餘為公共住房。

對於深圳此次變更用地性質，第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿認為，這是一個很好的現象，因為商用地的供應跟目前的需求有點不匹配了，這說明政府行政效率是市場化的、有效果的。從微觀的層面講，過去一年，如果土拍有商業用地性質的，開發商一般不敢拍，純住宅的用地賣的才好。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，目前深圳商辦已嚴重過剩。深圳福田、前海等中心區商辦空置率提高，若再不改變，按現有規劃及開發，深圳還將增加約1億平方米的商辦體量，達到2.6 億平方米的體量。基於商辦空置，利用效率低，加上產業轉型以後，新興企業對辦公空間需求減少，互聯網+也導致導致需求下降。所以，現在深圳的新思路是控商辦，增居住。

由於深圳過去商用地的大量供應，深圳寫字樓市場長期處於“供大於求”的狀態，空置率走高，凈吸納量卻出現下降。

第一太平戴維斯統計的數據顯示，截至2022年三季季末，深圳全市凈吸納量環比下降41.7%。在此背景下，疊加新項目入市影響，全市空置率環比上升0.5個百分點至23.4%。

到2022年第四季度，深圳預計將有六個新項目交付入市，為市場帶來約54.8萬平方米的新增供應。

深圳主要區域的甲級寫字樓存量及未來供應量也相當之高。

戴德梁行統計的數據顯示，截止2022年第三季度，羅湖、福田、南山、寶安的甲級寫字樓存量分別達54.18萬平方米、325.4萬平方米、306.7萬平方米、26.8萬平方米，空置率分別為19.8%、18.5%、27%、29.5%。

南山區今後還將有大量的寫字樓供應，而寶安區寫字樓空置率水平最高。

深圳近兩年“商改住”的地塊也多位於寶安、龍華和光明等區域。

去年5月，深圳曾累計將13 宗商服用地或產業用地，變更為居住用地和教育等公配用地，區域範圍包括沙田地區、沙湖 – 碧嶺地區、石芽嶺地區、寶龍工業城地區和坪西地區，不斷加大住房供應。

受產業轉移、聚集等因素的影響，上述區域商辦市場都有存量高、凈吸納量低、空置率高的問題。

在今年深圳第二輪集中供地中，寶中A001-0212地塊流拍。該地塊位於11號線寶安地鐵站旁，地段優秀，但可售住宅面積不到總建面的50%。

當時有深圳房企人士告訴界面新聞：“寶中地塊沒有企業拿就是商用地佔比太高，現在帶商辦的地塊開發商都不會太想拿，回籠資金比較慢。”

在深圳土地市場中，目前商用地對於開發商而言，並不是投資的好時機，南山、福田、羅湖以外的商用地就更是冷門。

李宇嘉認為，現在存量商辦調整為居住性質，手續很麻煩，規劃、自然資源、住建等部門在規劃、用地屬性、消防、安全等方面都需要進一步協調，導致一邊是存量商辦閑置，一邊是新市民租賃住房供給短缺，房租高企。與其建成以後再轉，不如在用地端就轉過來。