保交樓鄭州樣本，“大幹30天”復工145個項目

圖片來源：界面新聞 范劍磊

記者｜牛鈺

自7月底“保交樓”成為房地產行業重要措施后，監管部門和地方政府積極響應，根據當地情況摸索落地具體紓困方式，促使一批項目復工。

據界面新聞統計，至今已有近20個城市出台針對問題樓盤的相關政策。其中，鄭州市多次提出涵蓋面廣、力度較大的化解方案，9月底，鄭州還印發了《“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》，成為行業關注焦點。

10月6日，是鄭州市保交樓“大幹30天”的時間節點。據鄭州發布官微顯示，過去30天內，鄭州全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現全面、實質性復工。

其中包括“高學歷樓盤”鄭州高新區永威金橋西棠、中原區啟福城、管城區鑫苑國際新城、新鄭康橋那雲溪、金水區豫森城等備受關注的項目均已實現實質性復工。

剩餘2個未復工項目已確定化解路徑：新密市凱旋山項目進入破產重整程序，新鄭市盛華學府項目開始破產清算，預計十一月底前可實現復工。

鄭州一百多個復工問題樓盤的數據，與界面新聞此前獲得的資料相符合。

早在今年7月份，鄭州停工項目業主反映稱，在其向政府部門尋求幫助時，發現一份“鄭州市問題樓盤專項攻堅化解活動進度表”，其中顯示，鄭州市停工爛尾類問題樓盤項目有142個。

鄭州化解問題樓盤停工方案在行業內也具有代表性和借鑒意義。

從鄭州官方披露的保交付專項行動詳細工作來看，鄭州已有紓困資金配合房企自救、各政府部門協同發力的系統經驗。同時在明確主體責任、分門別類歸納項目問題后，提升了推動處置效率，也有積極復工成果。

對於房地產行業而言，類似鄭州這種一城一策“保交樓”具體舉措的落地實施，也有助於化解行業風險和提振市場信心。

“組合拳”化解爛尾樓風險

今年第三季度，鄭州市為化解停工項目問題樓盤，建立了由市委、市政府主要領導任雙組長的高位推進機制和市級領導分包化解機制。

為有序推進化解工作，鄭州還實施“統貸統還、政府回購、項目併購、破產重組”及設立地產紓困基金的“4+1”模式，多方籌措資金助企紓困解難。

在攻堅“保交樓”專項行動30天中，鄭州市委、市政府領導協同公安、法院、財政金融、住房保障等系統，多方位解決樓盤復工難題。

專項行動的30天內，鄭州公安系統圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領域犯罪開展調查取證。共約談147家停工項目企業562家次，累計受理房地產領域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，採取強制措施37人，限制出境人數250人，促成資金回攏85.06億元。

鄭州法院系統也構建了“一樓盤一法官”工作模式，主動對接各級專班，共解封相關項目37個，土地21宗，解封資金8.62億元，並將符合破產條件的11個項目公司全部導入破產重整程序。

資金是房企復工受困的難點，也是鄭州系統紓困模式中的重點。鄭州住房保障系統積極申請國家專項借款，獲得首批70億元專項借款資金支持，是全國爭取到專項借款支持最多的城市，目前70億元專項借款已經足額撥付至具體項目的政府監管賬戶。

據當地業主介紹，國家保交付專項借款由國開行提供，地方政府借入、使用及償還。除此之外，商業銀行也需要按照1：2的比例為項目提供貸款，以後續建設所需資金缺口較大的啟福城為例，獲得了國開行5.15億元借款，涉及5千餘套住宅，還需銀行配資10.3億元貸款。

知情人士對界面新聞表示，鄭州有項目確實收到了國開行的資金劃撥，比如融創中原大觀第一批1.45億的借款已到賬，但銀行配資方面需要開發商提供抵押物才能放款，目前還在溝通中。

據了解，鄭州目前已落地4個項目18.7億元銀行配資，批複7個項目13.24億元銀行配資，正在審核17個項目36.4億元銀行配資。

同時，中原銀行提供“保交樓”專項貸款授信額度50.1億元，撥付平台公司32.6億元，推動鄭州銀行專項借款配資已過會審批56.92億元，投放18.42億元。

另外，鄭州此前設立的百億地產紓困基金已確定落地項目8個，如建業金融島寫字樓項目、錦藝金水灣、永威灧瀾庭、永威西郡、錦藝四季城、裕華城等，涉及總投資27億元。

購買存量住宅作為人才公寓，也是鄭州為紓困房地產行業的一種方式。過去一個月間，鄭州市政府已首批購買人才公寓2萬間，涉及金額57億元，正在按建設進度節點陸續撥款。

房企瘦身自救

在鄭州為問題項目紓困的過程中，也對房企提出了“砸鍋賣鐵保交樓”的瘦身自救要求，督促企業通過處置未開發土地、在建項目和資產、公司股權等方式瘦身自救、斷臂求生。

過去一個月，鄭州全市房地產開發企業通過瘦身自籌資金125億元，涉及78個項目。其中，通過優質資產抵押借款21.86億元，通過股權轉讓變現2.4億，通過退還土地變現1.2億，其他渠道獲取資金92.4億元，有效推動了停工項目復工復產。

從多家在鄭房企近期動作來看，配合“保交樓”專項行動成為重點。

融創、恆大等全國性房企在鄭州的項目開始更新家書，彙報工程進度，鄭州多家本土房企也動作頻頻。

建業地產與中建七局、中天建設、築友集團等主要戰略合作總包單位就工程款支付、結算辦理、復工復產等“保交樓”推進工作協商達成一致，簽署了相關協議。

今年前8個月，建業地產共分期分批交付44個項目，交付面積304萬平方米，交付18292套，其中實現提前交付2106套。

正商集團官微透露，截至9月30日，正商集團已按期交付房屋26214套，包括鄭州正商禎瑞上境、鄭州正商匯航佳苑、鄭州正商博雅華庭、鄭州正商中州城美譽銘築等項目。

鄭州鑫苑集團也披露，9-10月份計劃交付鄭州名城二期北、成都鑫苑城、青島龍璽、佛山鑫苑城二期等項目，交付戶數近4000戶，預計交付面積超過30萬平米。

另一家鄭州本土房企康橋集團在9月29日與信達系簽訂了戰略合作協議。信達投資、信達地產擬聯合金融機構共同發起設立康橋集團地產項目保交付專項紓困基金，對其展開一對一救助。

從房企本身來看，今年“保交樓”逐漸成為穩定房地產相關政策主旋律，不少房企的重點工作也聚焦在“保交樓”方面。

8月中報季中，多家房企公布了上半年交付數據。2022年上半年，碧桂園在214個城市實現25萬套房屋如約交付，萬科實現11.5萬套住宅的平穩交付，金科如期完成住宅交付超3萬戶，龍湖上半年交付76個項目，共計5.25萬套住宅。

1-8月份，遠洋完成約2.8萬戶房源的交付；融創累計實現109個項目、約11.35萬套房源交付；龍光也在10多個城市共計完成交付2.7萬套；恆大發布的8月簡報中顯示，截止9月中旬保交樓項目共706個，已復工項目668個。

“把有限的資源優先集中於‘保交付、保品質’。” 9月28日，旭輝控股董事局主席林中公司內部公開信中表示。截至9月30日，旭輝累計交付近5.3萬套新房。

目前，全國性保交樓專項借款已在瀋陽、鄭州等城市落地，接下來還將在更多城市使用。同時國資平台、中國信達等AMC機構也加快了紓困房地產項目的步伐。

在地方政府層面，河南、浙江等地已設立了地方紓困基金，在鄭州系列政策組合拳已有階段性成果的當下，全國性“保交樓”的效果將進一步顯現。