富力地產9570萬英鎊出售倫敦物業，遠東發展接盤

文/樂居財經 程孟瑤

地產行業危機四伏，“雷”聲連綿不絕，找錢還債成為房企近一年多來的常態。

面對富力地產（02777.HK）的降債難題，李思廉曾說“我們還是埋頭賣自己手上的東西”。這個“賣”指的是，既要加快銷售樓盤，也會出售部分資產。

這條降債之路並不新鮮，很多房企都走過。但富力地產有些不同，李思廉有個特殊的“賣法”。

3月15日早間，富力地產公告稱，擬以9.77億港元的價格，將位於英國倫敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.（簡稱“R&F”）全部股權出售給遠東發展（00035.HK）。

根據獨立估值師Savills (UK) Limited於2020年10月出具的估值報告，R&F估值約16.85億港元，本次9.77億港元鎊的售價相當於打了5.8折，富力地產少賣了7.03億港元。

值得注意的是，該筆交易附加了一條“贖回期權”。富力地產在交易完成後六個月內，有權利以期權代價向買方購回R&F的全部已發行股本及公司間貸款，“贖回價”約10.88億港元及其他費用。

這種操作像是典當。

典當行有活當和死檔兩種典當方式。活當的話，能拿到的當金較少，而花費的手續費較多，並且可以贖回。死檔又叫做絕當，意思是當戶既不向店家贖當也不續當，典當的物品不再歸當戶，而歸店家。

富力將R&F“當”給遠東發展，價格五八折，“當金”較少；贖回價高於出售價1.11億港元，“手續費”較多；六個月內有權利贖回；綜上，這是一筆“活當”。

倫敦物業史

據公告，此次交易雙方，賣方翹采有限公司，由富力（香港）直接全資附屬公司，買方Next Talent Developments Limited為遠東發展間接全資附屬公司。

出售的標的R&F由富力地產全資實際擁有，註冊於英格蘭及威爾士，主要從事投資控股。旗下發展項目為位於英國倫敦Vauxhall的Vauxhall Square，規劃總建築面積約13.3萬平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑的綜合體項目。目前，主場地的發展項目尚未動工。

2017年4月初，富力地產以1.5777億英鎊從CLS Holdings手中買下該項目，這是富力地產在倫敦投資的第二個開發項目。

據悉，富力地產進軍海外開始於2017年3月，當時富力地產以不到6000萬英鎊的價格買下了位於倫敦南部克羅伊登地區的標誌性建築——雀巢大廈（Nestlé Tower）及周邊開發地塊。

彼時，“一帶一路 ”為房企出海撐腰，萬科、碧桂園、恆大、萬達、保利、綠地、中海、華夏幸福等房企巨頭紛紛“走出去”，富力地產也不斷在倫敦加碼。

2017年8月，富力地產聯合中渝置地接盤了Nine Elms Square項目，涉及交易對價4.7億英鎊，該項目與此次出售的Vauxhall Square項目僅一街之隔。2018年1月中旬，富力地產從萬達手中接過了萬達·倫敦ONE物業，交易價格約3561萬英鎊，該項目是萬達全球布局第一個海外房產項目。

富力地產稱，出售事項使集團能夠變現自投資起累積一段時間的發展項目投資價值，並為提高集團的財務靈活性提供機會。出售事項有利於集團優化資源配置、增加資本儲備及降低資產負債比率，從而有利於集團降低風險並實現長期穩定及健康發展。

救急短債

“典當”倫敦物業，或許是富力地產的救急之舉。

3月14日，富力地產對“16富力04”公司債進行展期。據悉，“16富力04”發行於2016年4月7日，發行規模19.5億元，債券期限為6年期，票面利率6.7%，到期日為2022年 4月7日，目前債券餘額19.5億元。根據展期方案，該筆債券展期時間為一年，全額票息支付，但並無額外賠償。

兩個月內，富力地產還有一筆2016年8月25日非公開發行的“16富力06”公司債將在2022年5月16日到期，該筆債券發行規模 46億元，債券餘額9.95億元，目前票面利率6.8%。

目前，富力地產存續人民幣債券9隻，餘額146.65億元，其中5隻將於一年內到期。除了“16富力04”和“16富力06”，還包括“16富力08”“16富力10”“16富力11”，規模分別為40億元、42.5億元、11.2億元，合計93.7億元。

除此之外，富力地產流通中的美元債10隻，存續規模49.44億美元，其中5隻美元債將在一年內到期，總規模27.19億美元。包括將於2022年7月、11月到期的規模為2.88億美元、3.66億美元的境外債，票息率分別為9.125%、12.375%。

為應對境外債壓力，2022年1月5日晚間，富力地產公告稱以83折兌付7.25億美元債的方案獲得了債權人71.69%的投票率支持。

據不完全統計，近三個月，富力地產旗下被凍結的股權金額約4.82億元，合計被凍結股權公司達16家；另外還有2家子公司銀行存款被凍結，合計11.95萬元。

降債之路

為避免發生債務違約，近一年來，富力地產已經相繼出售富力物業、廣州國際機場富力綜合物流園項目，大股東張力和李思廉也斥資80億支持公司發展。

2021年12月7日，富力地產將廣州國際機場富力綜合物流園剩下30%權益，出售給黑石集團，收取現金12.63億元；此前，黑石集團已經收購了物流園70%的權益，兩次出售物流園，富力地產合計變現超百億。

2021年09月，李思廉還將富力物業以約100億元的價格賣給了碧桂園服務，不久后，張力和李思廉宣布為富力提供80億港元的股東資金，緩解富力的現金流壓力。

財報顯示，截止2021年6月，富力地產總資產4245.52億元，存貨達2200多億元；總負債為3317.78億元，其中流動負債2292.79億元。同期，富力地產賬上貨幣資金127.64億元，一年內需償還短期借款519.04億元，長期借款914.45億元。

本文來自微信公眾號“地產K線”（ID:dichankx），作者：程孟瑤，36氪經授權發布。