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本文來自微信公眾號：財經五月花（ID：Caijing-MayFlower），作者：陳洪傑，編輯：袁滿，原文標題：《恆大重組新進展：退地保本金，中信信託30億新模式化債》，頭圖來自：視覺中國
佔據恆大債務重要比重的信託借款在近日迎來了新的化解方案。3月21日，《財經》記者獲悉，恆大的金融債權人中信信託日前收到廣州城投集團來函，將通過項目退地方式化解部分恆大的風險項目。
上述方案具體為，恆大先啟動項目退地，廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投集團作為保證人，保全信託計劃全額本金分期支付，最終使得信託本金安全退出。
《財經》記者了解到，該方案大約會化解中信信託對恆大的30多億元信託借款。
早在2020年，中信信託發行了“嘉和125號恆大廣東股權收益權集合資金信託計劃”（下稱“嘉和125號恆大信託計劃”）。不過，隨着恆大的債務危機，此信託計劃在2021年9月出現逾期，本金餘額為32.5億元。
中信信託相關人士對《財經》記者表示，“去年恆大出現問題后，我們馬上成立了專項小組，來推動解決這件事情。其實，上述化解方案在春節前已經有了框架，但從制定到落地需要一定的時間。”
隨着廣州城投集團介入的處置方案落地，這將成為信託業內首個由地方政府牽頭協調、通過市場化方式實現地產項目風險化解的新方式。
多年以來，房地產項目是信託公司的重要業務。不過，從2021年下半年開始，房企信用風險事件頻發，多家信託公司也遭遇風險化解難題。目前，除中信信託新模式化債外，另有部分信託公司開始以收購恆大部分項目股權的方式來化險，例如近期光大信託和五礦信託分別獲取恆大部分項目的股權。
不過，通常來看，信託公司在大多房地產信託風險項目中束手無策。“原因在於，信託受益人多為個人投資者，個人投資者往往不同意風險資產的打折出售，影響着信託處置風險房地產項目的效率。”分析人士對《財經》記者表示。
新模式：項目退地，本金無損
從2021年開始，房企信用風險事件頻發，如何化解房企債務是市場上最重要的話題之一。其中，負債將近2萬億元的恆大備受關注。
當下，一些金融債權人開始聯合當地政府試水化解恆大的部分債務。《財經》記者獲悉，中信信託將聯合廣州城投集團，通過項目退地方式化解恆大部分項目的風險。
中信信託和當地政府協商一致后，制定了相應的方案為：“嘉和125號恆大信託計劃”將在獲得廣州城投集團保證擔保的前提下退出項目土地抵押，恆大啟動退地，政府將項目土地重新掛牌，再由廣州城投集團或其他市場主體摘牌。
據中信信託相關人士介紹，自該項目出現流動性風險后，公司成立了專項工作小組，與恆大及項目有關方面密切溝通，深入對接大型房地產企業、大型國有企業、資產管理公司、大型代建機構等10餘家，為風險化解尋求多種途徑。
“廣州市委、市政府得知相關情況后高度重視，牽頭組織廣州市國資委、住建局、規自局、地方金融監管局、央行廣州分行、廣東省銀保監局、廣州城投集團等各方，多次召開債權專題協調會，表明保障信託計劃債權核心訴求的鮮明立場，表達了對金融機構維護投資者合法權益的堅定支持。”中信信託相關人士表示。
有分析人士稱，相較於資產轉讓或處置（土地出讓）等方式，項目退地更有利於快速化解當下債務風險。地方政府正向市場釋放出穩定房地產的積極信號。對信託公司而言，可壓降房地產業務的佔比，尋找更好的轉型方向。對投資者來說，在避免項目無限期延期的前提下，保證了本金的安全。
公開資料顯示，廣州城投集團系廣州市城市基礎設施建設和資產運營主要實體，其股東為廣州市人民政府國有資產監督管理委員會（持股比例為90%）和廣東省財政廳（持股比例為10%）。
差異化路徑：接盤項目股權
除了中信信託，還有其他信託公司也在實施對恆大的支持。
2022年2月25日，恆大發布公告稱，“與光大信託和五礦信託簽訂合作協議，內容關於出售本集團於4個項目的相關股權予它們，信託機構將接管項目公司的運營管理，向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設及保交樓，且恆大有行使回購股權的權利。”
通過此次與信託機構的合作，恆大表示，可收回在項目的部分前期投資款約19.5億元，可化解項目涉及的債務約70.1億元。
進一步來看，恆大將旗下公司重慶黛宸房地產開發有限公司10%的股權轉讓予光大信託，剩餘的90%股權由光大信託間接持有的公司持有；另將項目公司東莞市鴻釧房地產開發有限公司9.87%的股權轉讓予光大信託。
五礦信託所接管的兩個項目則分別是恆大的佛山鉑睿府和廣深國際文旅城項目，總對價為11億元。“可收回在項目的部分前期投資款共約9.2億元，可化解項目涉及的債務共約42.4億元。”恆大表示。
在上述協議中，《財經》記者注意到，信託公司提出了一些承諾性的條款。例如，信託機構承諾，無論相關項目公司是否能清償信託機構的投入，信託機構將爭取保障相關項目開發完成並完成交樓。
在房地產市場不景氣的背景下，五礦信託、光大信託在收購恆大的地產項目時，資金來源何處？是否具備開發能力？如何做好風險防範？
截至發稿時間，五礦信託、光大信託不予置評。
金融信託領域的資深律師唐春林表示，在目前的情況下，恆大主要是因為流動性問題而陷入困境。但信託公司受限於投資人的投資預期，信託計劃的期限等因素，不太可能長期持有資產。所以，短期介入解決流動性問題，並獲得可觀收益后，資產將由恆大繼續經營，對雙方而言都是互惠共贏的方式。而恆大可以藉助外力盤活資產，避免資產的減值或賤賣。
不過，信託公司接盤房企項目的主要挑戰是其管理能力是否能勝任房地產行業面臨的壓力。“如果沒有相應的能力，信託公司通過純財務管理的方式很難保證達到預期的投資目標。”唐春林認為。
化身房地產開發商的不僅僅是光大信託、五礦信託，還有中航信託、中融信託等其他頭部信託公司。例如，2022年2月，企查查顯示，柳州市龍光駿德房地產開發有限公司的新增股東為中融信託，後者持股70%。
“當前，監管層也出台了一些關於信託業風險化解的措施，但一時之間難以快速見效。信託業已經和房地產行業深度綁定，若房地產行業風險得不到化解，信託行業也難走出困境。”一位信託公司高層對《財經》記者表示。
本文來自微信公眾號：財經五月花（ID：Caijing-MayFlower），作者：陳洪傑，編輯：袁滿
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