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在恆大尚未解決的債務風暴當中，美國橡樹資本（Oaktree Capital Management）已經先於其他全球債權人一步，將位於香港元朗的「凡爾賽宮」地塊處置套現。
2022年11月6日，中國恆大集團（HK3333）發布公告表示，質押標的資產已被資產接管人以6.37億美元出售，資產涉及一宗香港元朗未開發的土地，該地塊擬用於住宅發展。
36氪曾在《華爾街禿鷲「誤食」的恆大不良資產》一文中報道，2021年1月橡樹資本悄然成為恆大的借款人——恆大以香港元朗及江蘇啟東的兩個房地產項目為抵押擔保，獲得了橡樹資本總計10億美元的貸款。
據當時橡樹資本致投資者的一封信內容提到，提供給中國恆大的10億美元貸款中，相關抵押資產的貸款價值比（LTV）約為60%-70%。
時隔22個月，在恆大的貸款違約后，接管元朗地塊的橡樹資本將其出售，成交價6.37億美元。
6.37億美元的最終出售價格，高於橡樹資本向恆大元朗項目出借的本金。恆大曾於2022年1月公告，旗下若干附屬公司於2021年1月簽署的一項本金約5.2億美元融資交易的擔保，是位於香港元朗的一塊擬用於住宅的未開發土地。
不過，橡樹資本在對恆大的困境投資中是盈還是虧，還需要觀察10億美元貸款擔保協議中的另一個資產——位於江蘇啟東的海上威尼斯，36氪此前實地走訪發現，該項目的剩餘可售貨值約20億-30億元（約2.75億-4.13億美元），但由於內地樓市疲軟加上恆大危機的負面影響，銷售前景並不樂觀，整體轉讓也缺少有意願的買家。
36氪曾報道過，海上威尼斯項目亂象叢生。一方面面臨填海造陸后的生態環保隱患，另一方面已入住的購房者需等待6年才能拿到房產證，而物業公司不得不提前向商戶收取物業費彌補運營現金流，配套娛樂項目處在爛尾狀態，當地銀行也拒絕受理這一項目的預售按揭業務。
對於恆大而言，被橡樹資本出售之後，元朗項目將虧損7.7億美元。恆大集團在2019年以47.5億港元從恆基地產手中購入，根據規定，該地塊要補地價從而完成改划（由非住宅用地轉為住宅用地），才能實質開發。算上補交的41.5億港元改劃地價款，恆大集團在該項目的總投入超過89億港元（約11.3386美元）。
元朗地塊還有另一位債主。據港媒報道，持有該地皮的恆大子公司「盈邦企業」，曾於2021年被追討服務費。文件揭露，恆大曾委託測量行就和生圍地皮的補地價金額與地政總署交涉，並在一次上訴后，成功將原本逾68.4億元的補地價金額，壓低至約41.5億元。2021年10月，盈邦企業遭福安測量師行上訴，指控其未按照協議支付額外服務費，並追討600萬港元。
36氪致電福安測量行方面，對方未予置評這項糾紛。同時，據香港公司註冊處資料顯示，持有元朗項目的公司「盈邦」於2022年11月2及11月4日有多份「停任接管人或經理人」，以及「償付/清償債項或解除押記等的通知書」文件仍在待辦中。這意味接管人已為項目找到買家，故解除相關接管人職務及債務的押記。
兩間公司簽訂的協議寫明，盈邦企業希望福安測量師行可遊說地政總署，如測量行可將補地價金額降至50億元或以下，盈邦企業將支付額外600萬元服務費。
香港中文大學經濟學系教授庄太量質疑，補地價下調四成幅度，與當時的樓價變幅不成比例，認為香港地政總署應作解釋。他對媒體指出，如市場價格下跌，在未必能及時調整，會出現滯后，但認為市場調整的幅度未必會有這麼多：「除非一早高估了三四成，或有些原因我們看不到。」
在恆大購入並補地價之前，元朗地塊在前東家恆基兆業幾經與規劃委調規協商，都未能成功改划。
一份2020年10月提交的元朗地塊規劃案公示記錄顯示，元朗地塊總佔地約223.25萬方尺，其中與米埔保育區相連的51萬平方尺將會修復為濕地生態區，規劃申請人承諾為發展項目鄰近的米埔濕地成立保育基金、向漁護署和環保署遞交發展報告、實施對環境影響的緩解措施及長期保育項目管理等。後續濕地生態區保育將是一筆長期投入，伴隨與環保團體及其他利益關聯方產生糾紛的風險。
另一方面，在補交「改划」地價款后，恆大元朗地塊的樓麵價已經接近周邊住宅均價，即「麵粉和麵包」一樣貴。按總地價89.05億港元計算，每平方尺樓面地價達9972港元，每平方尺約4000港元建築成本以及8成使用率等因素，粗略估算日後即使「成本價」賣樓，實用尺價要逾1.6萬港元；以兩成合理利潤計算的話，售價或要達2萬港元水平���
36氪此前從美聯物業元朗一間營業部獲悉，緊鄰恆大地塊的元朗加州豪園於2022年3月錄得一套建築面積約2044方尺的洋房成交，總價1680萬港元，實用尺價約11237元。周邊存量住宅以獨棟洋房為主，成交並不活躍，要賣到2萬港元尺價，難度頗高。
相比於許家印超過11億美元的大舉投資，橡樹資本處置元朗地塊所獲6.37億美元，對該項目的估值更接近市場行情。
截至目前，橡樹資本未對元朗地塊的資產處置置評，也沒有披露買家是誰。在2022年第三季度回顧中，這家全球不良資產管理公司再次強調了特殊機會投資於當下市場環境的機遇，橡樹資本特殊機會策略聯席總監Jordon L. Kruse寫道：
如果流動性承壓的企業難以通過資本市場獲得融資，特殊機會投資人可能由此處於可提供替代解決方案的有利地位，如結構性股權及紓困融資。這些資本解決方案通常將固定收益部分與認股權證或轉股條款結合，幫助企業避免重組或解決其他問題。反過來，特殊機會投資人往往會獲得對企業的控制權或重大影響力，以賦予他們為被投企業創造顯著增值的權利。
恆大在港的多個項目也已陸續被接管，包括位於香港灣仔的總部大樓中國恆大中心以及許家印的一棟位於山���布力徑、實用面積約5000平方尺的豪宅。
作者|宋虹姍
媒體報道
- 36Kr 鈦媒體
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