萬物雲漏夜趕考場

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萬科旗下的物業板塊終於要上市了,這個時間要遠遠落後於其他地產公司。

近期萬物雲空間科技服務股份有限公司(以下簡稱萬物雲)已完成全球發售,並預計9月29日於港交所主板掛牌上市,地產四天王“碧恆萬融”也將在港股物管板塊齊聚。

作為萬科的第二成長曲線,擁有業內領先的物業管理規模,萬物雲自然被寄予厚望。其基石投資者中包括淡馬錫、瑞銀資管、高瓴旗下的HHLR基金及YHG投資等明星資本。

但在物業股風光不再、港股IPO整體遇冷的大背景下,萬物雲的估值遭遇了大幅縮水。其上市時點的選擇之差,也被不少業內人士認為是錯失良機。

去年底宣布拆分上市計劃時,業內預期萬物雲有望獲得超過2000億港元的估值,等於“再造一個萬科”;萬科董事長郁亮認為,萬科物業有機會達成市值千億,約相當於半個萬科A;但如今這兩個數字都已經比較遙遠——據發售價格區間推算,其估值將在550億港元-615億港元之間。

郁亮曾表示,萬物雲的上市“不是賣豬崽”,不是追求一次性高估值。但是,也沒有哪個企業不想在IPO時賣個好價錢。當傳統的物業成長邏輯不再被資本追捧時,萬物雲試圖用科技講述物業賽道的新故事——在科技方面加大投入,不斷強調自身的科技屬性,並於2020年由萬科物業更名為萬物雲。

不過從收入結構上來看,目前萬物雲的收入仍然主要來自於傳統的物業服務(包括住宅和商業物業服務)占其總收入的70%以上。因此其科技屬性能否被資本市場所認可,仍有待後續驗證。

IPO錯失良機?

耐住了長達數年的“寂寞”后,萬物雲卻選擇在香港資本市場的低谷期上市。

選擇在此時上市,萬物雲所面對的早已不是最好的時機。從當前資本市場對於物業股的整體估值情況,和此次萬物雲招股的結果來看,萬科已經付出了不小的機會成本。

過去很長一段時間,物業股一直是備受港股投資者追捧的香餑餑。由於輕資產、弱周期、確定性強、現金流好、受政策影響小等優點,資本市場對物業股尤為青睞,給出的估值遠超於地產股。

根據中指研究院數據,2020年底時,港股上市物業企業總市值達到5636億港元,平均市盈率達到35倍,遠高於港股平均市盈率的10.3倍。

高估值之下,多家上市物業公司市值曾經階段性超過其地產開發業務的上市資產,如碧桂園服務2020年的營收還不及碧桂園的4%,去年8月的市值卻一度超越了碧桂園,對應市盈率高達65倍PE(TTM)。

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但在狂歡過後,物業板塊開始價值回歸。受房地產行業下行拖累(主要是關聯房企風險影響)和港股市場整體低迷影響,物業股估值與股價大幅下滑,從“寵兒”成為了“棄兒”。

中物研協數據顯示,截至8月末,59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破10倍,僅剩8倍。作為國內物企估值“天花板”的華潤萬象生活,其動態市盈率曾長期在百倍以上,如今已回落到30多倍。

選擇在此時上市的萬物雲自然也無法享受曾經的高估值。以目前萬物雲的發行定價來看,摺合2022年PE預計在26倍左右。在其遞表前後一個月突擊入股的三家公司香港瑞軒、珠海達豐、海南雲勝也因此遭遇了估值的倒掛,“受傷”嚴重。

此外,散戶投資者對其認可度也並不高。據捷利交易寶統計,萬物雲公開發售部分僅錄得0.14倍的孖展,孖展金額為8809萬港元,未獲足額認購。

值得一提的是,萬物雲此前曾多次被傳上市,萬科方面卻始終否認這一消息。郁亮曾多次在公開場合表示,“沒想好”“怕資本市場把我們引導壞了”。但在耐住了長達數年的“寂寞”后,萬物雲卻選擇在香港資本市場的低谷期上市。

有分析人士指出,此舉或是為了緩解公司整體的流動性壓力。近兩年房地產選擇拆分旗下物業服務板塊上市為其“輸血”已成為行業共識,萬科也有此意圖。

上市之前的大手筆分紅也可以佐證。招股書顯示,過去三年,萬物雲實現凈利潤42.7億元,累計派息高達41億元,僅2021年就分紅了35.37億元。但截至2021年底,萬物雲賬上躺着64.31億元現金,似乎並不差錢。這背後有為母公司“輸血”的意味。

主打“科技牌”

萬物雲的AIoT及BPaaS解決方案服務發展規模最大,對於收入的貢獻也是行業內最高。

郁亮曾多次表示,萬科物業只有區別於傳統的物業公司,發展成功並得到市場的認可,才考慮上市。如今萬物雲上市在即,是否意味着其已經區別於傳統的物業公司?

與其他專註住宅服務的物業公司相比,萬物雲的確有着特殊之處。其在多個物業細分賽道有着廣泛布局,且在商管、城市服務領域的規模體量遠高於其他物企,屬於多面手。在此基礎上,萬物雲推出了獨有的“蝶城”戰略,試圖打通社區、商企和城市服務的邊界。

所謂 “蝶城”,指的是以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡,在一個半徑3公里的城市區域內,構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。在此服務圈內的社區、商企和城市服務可以使用統一的資源和基礎設施,服務商也可以統一調度生產資料,有效節省成本,提升效率。

而科技正是這一“蝶城”戰略實施的重要支撐。自2015年開始,萬物雲不斷加碼科技,通過AIoT系統和BPaaS解決方案能力,萬物雲可以對傳統的服務進行標準化和數字化的運營,有效提升效率。如通過傳感器和攝像頭AI識別車輛佔道、垃圾滿溢問題,可以大大減少巡檢的人員需求和工作量。

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雖然目前科技越來越成為頭部物業玩家們的標配,但萬物雲的AIoT及BPaaS解決方案服務發展規模最大,對於收入的貢獻也是行業內最高。萬物雲的科技屬性也由此體現。

據萬科半年報披露,2022年上半年,萬物雲實現營業收入143.5億元;其中社區空間居住消費服務收入80.8億元,佔比56.3%,商企和城市空間綜合服務收入51.1億元,佔比35.6%;AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元,佔比達到8.1%。

相比通過併購實現規模快速增長的老套邏輯,打通社區、商企和城市服務邊界的“蝶城”和科技賦能對於資本無疑有着更大的吸引力和想象空間,這也是萬物雲一直強調科技屬性的原因。

不過,萬物雲的“蝶城”目前還在試點當中。據萬物雲首席科學家丁險峰介紹,“今年,萬物雲在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地,篩選了14個區域,作為首批構建蝶城的試點。”按照規劃,未來3至5年,其將力爭在全國範圍內落地數百個“蝶城”項目。

在此背景下,“蝶城”能否跑通商業模型、實現全面複製,仍然有待時間驗證;而科技究竟能夠在多大程度上提升效率,也需要萬物雲拿出更有說服力的數據和案例。

資本值得“賭一把”?

萬物雲的蝶城戰略和科技賦能是一條全新的發展道路,但需要市場的進一步驗證。

物業行業里,“規模驅動增長”的估值邏輯已經顯得有些過時,科技賦能可以為行業提供新的想象空間。

但資本也會有自己的判斷,市場不一定會參照“科技類”企業為其估值買單。萬物雲發行定價對應的26倍PE左右的估值,也並沒有高到“科技類”企業的範圍。

一方面,如前文所述,雖然AIoT及BPaaS解決方案業務佔比不低,但目前萬物雲的收入仍然主要來自於傳統的物業服務(包括住宅和商業物業服務),佔總收入的70%以上。

另一方面,萬物雲的科技板塊還未與業績有明確的驅動與掛鈎。

企業經營成本的下降和效率的提升,通常可以被用來衡量科技、技術的效果和先進程度。

但按照萬物雲的招股書顯示,自2019年至2022年前三個月,其毛利率分別約為17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。在頭部的物業上市公司中,萬物雲的毛利率反而較同行低了不少。

對於萬物雲的低毛利率,萬物雲CEO朱保全解釋稱,15%是一個合理的毛利率區間。“客戶信任會帶來穩定的現金流與合同持續的續簽。否則,再高的毛利也僅僅是紙上富貴,收不回來的現金以及被業主不再續簽,才是公司真正的風險。”

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從業務數據來看,萬物雲的科技相關業務發展十分迅速。去年其AIoT及BPaaS解決方案服務收入18.6億元,同比增長99.5%,今年上半年繼續同比增長近60%。這些數字足以支撐萬物雲比其他物業公司享有更高的估值水平,也值得一部分投資者在港股的資本寒冬中“賭一把”。

萬物雲的蝶城戰略和科技賦能是一條全新的發展道路,但需要市場的進一步驗證。通過觀察其財務數據,我們也能夠理解,為何郁亮對其上市長期抱有謹慎態度——只有當科技變革物業服務的邏輯真正跑通,資本市場才會給予其足夠高的重視和溢價,而不是將其視為“又一個物業公司”。

寫在最後

數據顯示,整個中國包括住宅、城市服務、商寫和公建在內的物業管理市場的空間約為2.4萬億,而作為國內最大的物業服務公司,萬物雲200多億元的營收是零頭的零頭。但城市物業仍處於跑馬圈地的摸索階段,仍然需要以時間換空間,物業公司也需要在規模化之外找到可持續增長的新路徑。

地產開發的後周期,從“購房”到“居住”的轉化是大勢所趨,物業管理的“黃金時代”正逐步走來。

碧桂園創始人楊國強曾說過一句話:“物業服務是碧桂園的明天。”這句話對於萬科和萬物雲來說,也同樣適用。

媒體報道

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事件追蹤

  • 2022-09-28  萬物雲漏夜趕考場
  • 2022-09-19  萬物雲正式開啟 IPO 路演,將成港股今年以來最大 IPO
  • 2022-09-16  萬物雲將於9月19日啟動IPO
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