貝殼2021年GTV同比增10.1% 經營管理策略優化助力穿越周期

北京時間3月10日，科技驅動的新居住服務商貝殼(NYSE:BEKE)發布未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，2021年貝殼全年成交額(GTV)為3.85萬億元(人民幣，下同)，同比增長10.1%；營業收入為808億元，同比增長14.6%；經調整后凈利潤為22.94億元。

自去年四季度以來，房地產政策開始邊際放鬆，國內信貸環境逐步改善，房貸放款加快，利率下降，合理的住房需求開始釋放。但從總體來看，第四季度市場復蘇還在初期且相對分化，整體市場交易量也處於相對低位。面臨市場環境的挑戰，貝殼適時地進行了一系列管理動作優化。2021年四季度公司GTV為7,324億元，營業收入178億元，超過了公司此前的收入指引上線和市場一致預期。經調整后凈利潤4,191萬元，遠好於彭博市場一致預期的5.14億元虧損。貝殼於2021年錄得新房收入465億元，新房應收賬款回款517億元，進一步助力開發商增加流動性。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“2021年公司面對的內外部環境相繼發生變化，貝殼選擇迎難而上、在變化中變革。長周期看市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復，我們對居住行業的底層判斷沒有發生過變化，即數字化驅動行業轉型、服務者不可或缺、品質服務可以穿越周期建立客戶信任。2021年底，貝殼發布‘一體兩翼’戰略升級，‘一體’即二手和新房交易服務賽道，‘兩翼’分別為整裝大家居事業群與普惠居住事業群。貝殼將在更快速靠近第一賽道B點的同時，全面激活其在居住服務領域的布局，更廣泛、長期地觸達居住服務領域的消費者，為其提供優質多元化的供給，成為‘讓家更美好’的新居住服務提供商。”

貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示：“隨着房地產行業的發展轉向長期、可持續，我們及時作出調整，通過運營優化和戰略升級有效地將困難轉化為機遇。‘一體兩翼’是公司未來發展的戰略框架。我們堅持在產業互聯網垂直耕耘，搭建基礎設施。房產交易和服務領域積累的寶貴經驗，使我們有強大的信心和堅實的基礎，升級龐大且不斷延展的‘美好居住’領域的產業格局。” 

“一體”業務：四季度保持韌性，持續發揮業務壓艙石作用

得益於ACN（經紀人合作網絡）和領先的SaaS系統，經紀人在貝殼實現合作和專業能力的提升，得以在市場下行期獲得更穩定收入。同時，貝殼在房產交易服務第一賽道持續投入，升級行業基礎設施，採取多種舉措促進經紀人的專註與合作，有效管控新房業務風險並不斷提高去化效率。

四季度末，貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%；聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。據空白研究院調研顯示，截至去年年底，全國範圍內經紀人數量減少比例保守估算為30%-40%。對比行業產能收縮幅度，貝殼展現了更好的經紀人留存能力。

通過採取一二手經紀人分崗、經紀人和門店分級等規則、迭代商機分配機制，以及牽引經紀人和門店在房客維護等多方面聚焦等舉措，貝殼有效牽引聚焦合作，實現競優、汰劣。根據貝殼研究院數據，第四季度全國二手市場GTV同比下降43%，貝殼存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整體略好於市場水平。部分核心城市二手交易量已經開始築底。在新房市場的下行環境中，貝殼主動進行了一定程度的業務收縮，同時將風控管理提升到更重要的位置，在保障消費者利益的基礎上，展現了更高效的去化能力。貝殼全年新房回款周轉天數從2020年103天下降為2021年的97天，展現了對運營安全的關注。

2022年，貝殼的“一體”業務將實現三個目標：第一，推動經紀人等服務者的專業化與職業化；第二，貝殼會更關注品質前提下的房屋交易事業群經營效率，提升組織神經末梢的靈活性；第三，“一體”在2022年開始助力“兩翼”，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。

“兩翼”業務：整裝大家居“生根”,普惠居住肩負使命責任

2021年和2022年是貝殼整裝大家居事業群“生根”之年。過去一年，貝殼在家裝家居領域完成了可以支撐更大規模標準化拓展的底層能力搭建。在Home SaaS 1.0系統、精工學堂等一系列基礎能力保障下，貝殼自營的被窩家裝在施工交付標準和流程周期管控上達到行業領先。貝殼也在2021年對中國領先的家裝家居品牌聖都家裝提出併購要約，並已獲得監管機構批准。貝殼在家裝業務上已經度過了從0到1的過程，而聖都將讓貝殼更快速實現從1到100的規模化複製。截至2021年底，聖都家裝已經進入全國31個城市開設110餘家門店。貝殼與聖都的結合可以最大限度發揮各自的優勢，產生巨大的協同效應。在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以為當地家裝業務貢獻約30%的客源。

2022年，貝殼將持續強化家裝家居的底層能力，包括:通過保障、持續提升品質服務能力;着力進行交付環節線上、線下的能力建設;建立交付的標準化能力，包括工藝、流程、服務者選育留、售後的標準化運營;繼續投入對家裝家居的數據化改造，完成Home SaaS系統2.0升級等。

貝殼的另一翼“普惠居住”則更多肩負着家國情懷和社會責任。為積極響應國家“住有所居”、租購併舉政策，幫助解決新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房問題，貝殼2021年成立普惠居住事業群，通過多元化的解決方案和廣泛的外部合作，增加行業優質供給，提升行業品質。普惠居住包括普通房產租賃經紀業務、輕託管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。貝殼於2021年下半年在北京等城市進行大學畢業生租賃中介費減免活動，支持超過1,600名大學生找到畢業后的第一個家。基礎設施層面，貝殼推進租后管家服務，為租戶提供全面便捷的一系列居住服務，試點城市滲透率已經超過80%。

2022年，貝殼將深化探索多樣化普惠居住的解決方案，從供給和用戶兩端發力，通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給，並使其獲得安全、便捷的租住體驗。

“回應時代里國家、社會對我們提出的更高的要求，消費者隨着房價平穩更快速地由‘買到房’轉向‘住得好’的需求，還有組織不斷迭代和前進的訴求，讓人才有長遠的願景，生生不息。我們現在做的每一件我們認為‘對’的事，都一定會為更好的未來埋下種子。我們對於從0到1這一系列深刻的方法論，也使我們在各個新業務領域的拓展充滿信心。”彭永東表示。