房地產行業“敲鐘人”萬科（00002.SZ，02202.HK），再度為房企拉響預警。2月11日，一份《郁亮主席在萬科集團2022年會上的總結髮言》流出。一名接近萬科的人士告訴時代周報記者，該文件內容屬實。
繼2014年提出“白銀時代”后，郁亮又一次為房地產行業劃分新階段。
郁亮表示，房地產行業已進入“黑鐵時代”，進入縮表出清階段。對房地產行業而言，縮表出清即去金融化，是發展的必然趨勢。
“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。”郁亮直言，背水一戰即要麼死、要麼活，沒有中間狀態。房地產行業必須快速、堅決出清，能解決過去累積的包袱，就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
“黑鐵時代”，萬科倡導節衣縮食，打造戰時氛圍。
2021年11月，萬科內部發出倡議，對不產生價值的開支做減法，花小錢辦大事。為減少不必要開支，全體員工按費用最優原則合理規劃差旅出行。
以郁亮為代表的萬科管理層以身作則，將節衣縮食進行到底。
郁亮透露，目前他定機票不會選擇頭等艙，如果有時間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。2022年，萬科員工的收入將大幅下調，福利、補貼等要跟“黑鐵時代”相匹配。
行業規模開始萎縮
2021年中央經濟工作會議強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場。
郁亮對“新的發展模式”的理解為一個中心、三個基本點。一個中心即解決老百姓居住問題；三個基本點分別是房住不炒、租購併舉和人地房匹配。
具體而言，房住不炒可分為“房住”和“不炒”。對“房子是用來住的”，要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但仍不允許炒作，漲幅限制還會保留。
郁亮認為，租購併舉對租賃住房而言是機會，但也意味着剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，將分流買房子的需求。即使租房需求增多，也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。
“在新發展模式中，人地房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。”郁亮指出，要適應房地產行業回歸民生屬性的現實，不要指望價格上漲。
“房住不炒”之下，房地產行業進入平穩周期，規模快速擴張模式不再。國際評級機構穆迪在近日發布的報告中稱，預計2022年中國房地產開發商的全國合約銷售額將下降5%-10%。
在郁亮看來，房地產市場將面臨兩個重大變化，即市場分化會越來越明顯、行業規模開始萎縮。
面對重大變化，萬科將做相應改變。郁亮指出，萬科在投資方面需要進一步思考，市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，要進行更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，或要整建制撤銷，收回“番號”。
向比亞迪取經
隨着前期高地價項目和資本化利息步入結算，房企營業成本、利潤空間承壓。近年來，房企盈利能力減弱，利潤增速維持低位。
克而瑞地產研究中心數據顯示，2021年上半年，房地產行業80家典型上市房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續下行趨勢。
其中，毛利率指標降幅最大，2021年上半年毛利率中位數同比降低1.6個百分點至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降至9.3%和6.5%。與歷年相比，房地產行業的利潤率指標均已降至2015年以來的最低水平。
微利階段，萬科該何去何從？對此，郁亮向比亞迪集團董事長兼總裁王傳福“取經”。
在一次拜訪比亞迪的過程中，王傳福告訴郁亮，比亞迪除輪胎和玻璃之外，其它產品均由自家生產。郁亮此前認為，汽車部件已經相當成熟，可以從外部購買使用。但王傳福表示，每個產品都有廠家，每個廠家都要賺利潤，拼起來比亞迪難以賺錢。
受此啟發，郁亮認為萬科需要進行流程再造，即減少外包環節，拒絕“二傳手”文化，凡事做到親力親為，摒棄黃金時代的慣性思維。
行業進入“黑鐵時代”，萬科應如何尋找新的錨定點？郁亮對萬科的要求是，做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
做專業高手，意味着不能滿足於做業餘的好手，不要和自己過去比較，要與行業中的標杆比較；全能冠軍指的是靠一招鮮吃天下的時代已結束，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的“鐵人三項”；長跑勝將則是長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律。
“如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”郁亮總結道。